Comment calculer la valeur locative d'un local professionnel ?

Modalités de calcul

La valeur locative d'un local professionnel est déterminée en fonction de l'état réel et représentatif du marché locatif, et non plus sur la base de règles cadastrales établies en 1970, qui faisaient référence à un local-type.

La nouvelle valeur locative est calculée à partir d'une grille tarifaire, dans laquelle sont classés les locaux à usage professionnel ou commercial, en fonction de leur nature ou leur destination (par exemple, magasins et lieux de vente), eux-mêmes divisés en catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques (magasins de grande surface par exemple).

Lors de leurs déclarations de résultats annuelles, les professionnels locataires de leurs locaux commerciaux doivent en déclarer le montant du loyer annuel, charges et taxes non comprises.

À partir de 2017, les valeurs locatives seront actualisées chaque année par les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP), chargées de délimiter les secteurs géographiques locatifs, de fixer les tarifs au mètre carré de chaque catégorie, de classer les locaux et de décider de l'application de coefficients de localisation.

Formule de calcul

La nouvelle valeur locative est calculée en appliquant un tarif au m² (différent selon la catégorie de classification du local) à la surface pondérée du local.

* La surface pondérée du local permet de tenir compte de l'affectation et de l'utilisation des différentes parties d'un local, dans le cas où la superficie d'un local n'est pas affectée dans sa totalité à une activité donnée.

Par exemple, l'arrière-boutique d'un local commercial, utilisée pour le stockage des marchandises, n'a pas la même valeur que la partie principale dédiée à l'accueil de la clientèle. La superficie de cette partie est alors réduite par application d'un coefficient : 0,5 pour une partie couverte ou 0,2 pour une partie non couverte.

Détermination de la catégorie du local

Un local à usage professionnel doit être classé dans une seule catégorie, même s'il est utilisé pour plusieurs activités différentes.

La catégorie choisie doit être déterminée en fonction de l'activité principale exercée dans le local.

En cas de poly-activités, la catégorie à retenir est celle qui occupe la plus grande surface.

Si le local est vacant au 1 exposant er janvier de l'année d'actualisation, la catégorie doit correspondre à la dernière affectation connue.